一个让地产老炮看了会流泪，全国都不多见的优秀商业地产项目！

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从业地产这几年，从北上广深到南京、杭州、青岛，甚至一直到香港、澳门，一路考察了大大小小数不清的商业项目。初期看到的每一个商业项目都值得我为之赞颂不已，再到最后，看的再多也大都是波澜不惊，越来越难看到一个让我为之赞叹、为之欣喜的商业项目了。

从业初期，每当看到一个优秀的BLOCK街区，就会赞叹其优秀的参与性和体验性，但是，现在看到就会考虑街区商业在雨季、冬季、夏季来临时，受季节影响下的体验感下降；

看到一个优秀的集中商业，就会赞叹其花哨的动线设计和室内装潢，但是，现在看到更多的会考虑其体验性的缺失和趣味性的不足。

所以，在很长的一段时间里，我都会觉得街区商业集中商业似乎存在不可调和的矛盾。直到，我在此行珠三角考察途中，看到的这个项目——华发商都。

我认为这个项目，完美的融合了街区商业的参与性和体验性和集中商业的优秀动线和室内装潢，而且是用简单粗暴的方法优雅的演绎出来。

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一个项目撬动了一个城市商业核心的转移。

城市的商业核心转移其实并不少见。以郑州为例，就曾从火车站商圈先后转移到各大商圈，直至现在呈现全面开花的商圈格局。但是，这种商圈的转移往往是伴随某一点上多个商业项目的集中爆发而转移的，很少出现一个项目撬动一个城市的商业核心转移的情况。

但是，在珠海，因为华发商都的存在，使得整个珠海市的商业核心，从香洲区转移到了华发商都所在的城市外围区域。

在华发商都出现之前，珠海的商圈核心大都在更靠近澳门，更靠近珠江口海岸线的东部区域。老香洲商圈是珠海早期商业的起源地，但目前业态已经非常单一，几乎都是小型商铺，早已经繁荣不再。而伴随澳门交流的加强，拱北口岸商圈也逐步繁荣起来，同时老香洲商圈也在向东转移，形成了新香洲商圈。

但是，以上商圈都有一个通病：业态单一，重复红海，不仅档次很低，而且过于零散。在很长的一段时间里，提起珠海商业，当地人大都摇头不语，当地的购物也大都前往澳门。

2014年5月，南屏华发新城的第六期——商业体量达到18万㎡的华发商都正式运营，短短一年间，华发商都已经一跃成长成为珠海最大的商圈，而珠海的商业核心也从拱北、前山、新香洲转移到了以华发商都为绝对核心的南坪商圈。

究竟一个商业项目有何等魔力，能够撬动一个城市的商业升级和商业核心转移？

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几个足够优秀的团队干成了一件十分漂亮的事儿！

在华发商都出现之前，珠海的各大商圈基本处于各自为政，互不干扰的局面。

拱北商圈作为与澳门相连的出入境口岸，业态大都是面向澳门的肉菜市场以及大量的中低端小商品市场和服饰零售，地下商场也大都是中低档次的中小型餐饮店，长期以来，拱北商圈都是珠海著名的屌丝级商圈；吉大商圈是珠海最高端的消费聚集区，大量的国际一线品牌也最早在这里进入珠海，免税商场和国贸购物广场也集中在这里；老香洲商圈是珠海商业的起源地，这里聚集了大量的当地小吃、小卖场和酒店；新香洲商圈是珠海的美食聚集地，每到饭点这里总能看到排队等位的车辆；前山商圈则是珠海的家居建材聚集地。

因为业态各异、分布分散的商圈特点，导致了珠海当地人逛街、吃饭、娱乐、休闲经常需要在几个商圈之间辗转，便捷度和丰富度都非常差。

所以，珠海商业的最核心问题就是：如何整合业态，去满足珠海当地人的一站式消费。

华发商都首先以18万㎡的体量优势，能够以绝对优势去解决当下的核心问题。

那么，剩下的问题就是如何将各个业态以连续性、丰富性、体验性、趣味性的方式填补到18万㎡的体量中。

先解决团队的问题！

华发商都的建筑设计交给了HOK建筑师事务所，这是世界最一流的建筑设计事务所，在中国大陆设计了大量的商办类物业；室内设计交给了英国贝诺，在商业建筑设计领域，贝诺以室内设计和室内动线设计成名，是世界最好的购物中心设计公司，曾设计了上海国金中心，其设计的米老鼠动线被业内称为最漂亮的购物中心动线；物业公司顾问找到了世界一流的物业管理公司第一太平戴维斯；商业运营的管理顾问同样找到了世界上最好的商业运营公司戴德梁行。

团队找到了，那就开干吧！

我们看看，这些团队是如何打通各商业业态之间的联系，将餐饮、购物、百货、娱乐、儿童、奢侈品等种种复杂业态完美的填充到18万㎡的巨型商业中去的。

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把集中商业的盒子打开，把街区商业加上盖子！

在上文我们谈到过，街区商业的优势在于通过退台、露台、宽窄街道等方式演绎，打开整个商业的通透性，同时增加商业的体验感和参与度，但是街区商业的弊病在于受天气的制约比较大。

集中商业的优势在于空间的利用率更高，动线更加简洁，人气聚集更加有优势，但是集中商业也有明显的弊病，参与度不够、空间通透性不足。

如果将这两种商业模式相互融合，那么整个商业不仅空间利用率更高，动线更加完美，同时参与度和体验感都有了！

HOK做到了！而且是用非常粗暴的方法做到了，把商业街区加上盖子！

从鸟瞰图中看，我们发现华发商都似乎是一个典型的集中型商业，从东至西是一个完整的集中型商业综合体。

但是如果我们进入一层平面图，我们就能看到，其实外部的顶是连通的通顶，但是商业内部是由多个小型的若干个小盒子组成，又呈现出明显的街区型商业特点。

从实拍图上，这种特点可能更加明显——

内部的若干个小盒子以统一的现代感立面，通过直线型动线，交错串联成充满动感的流线，若干个小盒子上方是船帆状的斑驳透顶。我们站在商业体中，平视过去，视线所及之处平面动线简洁，但异常高效，抬头仰望，能通过船帆状的斑驳透顶看到外面的天空，整个商业的通透性十足。

整个商业看起来既有集中型商业的高空间利用率，又有街区商业的通透感，同时又不受天气变化的影响。

除此之外，街区商业的参与感和体验感也在这个商业中体现的淋漓尽致，比如华发商都内部有大量的露台和退台——

更难能可贵的是，该商业也在充分考虑和周边环境的相互融合，因为华发商都距离珠海的板障山相对较近，于是，HOK在观景效果最好的那一面做了大量的镂空设计，站在商业内，就可以远眺远处的板障山。整个商业的通透度和体验感再次得到大幅的提升。

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空间设计也极具美感，这可能是现代风设计的最好的商业！

这个商业的室内设计采用的是现代风格，其实，说到商业中心，基本都是现代风格，但是能将现代风格做到这样赏心悦目的，真的不多，贝诺果然真大师！

刚刚说到商业上方的船帆型透顶，英国贝诺就充分参考了珠海这个海滨城市的特色，采用了大量的采用了船帆的形状，而且在部分中庭区域，还选用了淡蓝色的材质，看起来十分的干净简洁。

另外，贝诺也将顶部空间利用到了极致，还在顶部空间选用了天幕技术，这样整个商业的夜景也成为整个珠海最特色的商业中心。而且这种天幕设计与其他的商场天幕有明显的区别，无论是外部构造和内部的屏幕划分都非常独特，流线性很强，在别具设计感的同时兼具自然采光的功能，避免了常规的LED天幕在白天不发光时的空间压迫感。

商业中心的垂直动线解决通过8组扶梯和11组垂直梯实现，垂直梯全部避开了中庭部分，布置在相对隐蔽的区域，完美的避免了对商铺展示面的遮挡，整个商业场的中庭就看起来通透感更强，从垂直梯位置的设计足以证明贝诺的功力深厚。

我作为一个极不爱逛街的人，在这个商场中大概逛了有2个小时，但丝毫没有觉

得乏味无聊，始终觉得非常舒服，这种舒服一种来自于色彩的搭配，另一种来自于空间的通透和动线的简洁。也许这就是一个优秀商业中心室内设计的特质，让你说不出哪里好，但偏偏觉得很舒服。

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最后，再说说业态！

业态配比最大的亮点在于华发的两个自营店。一个是LA BALLERA，这个属于华发自营的奢侈品买手店，包含一线大牌MIU MIU、PRADA等，这也是珠海首家引入买手店概念的奢侈品商场。另一个就是华发自营的阅潮书店，属于珠海本地版的诚品书店。

除此之外，整体的业态以快时尚品牌为绝对主力，但从品牌差异性上，大大区分与其他普通百货中心，许多品牌都是首次进入珠海。

餐饮业态也是华发商都业态配比的一大特点，从餐饮的区域来讲，韩国、泰国、日本、英国、美国、葡萄牙、意大利菜都有，甚至连越南菜都有，从菜系来看，覆盖面也非常广，川湘粤菜都有，甚至连西北菜都有，多样性非常明显。

整体业态呈现明显的全业态布局，在业态选择上也非常强调珠海首家、特色品牌等概念，有许多能够明显增强消费体验感的品牌。

结：

最后，我们来历数一下，这个优秀商业的成功经验——

一群非常靠谱的团队，HOK通过打开盒子，加上盖子的方法，搞定了集中商业和街区商业的融合，贝诺通过天幕、透顶、镂空、流线等手法将商业盒子完美串联，并形成独具特色的视觉体验性。

不仅大而全，而且小而精的业态特色。业态组合上不仅有奢侈品，还有快时尚，不仅有高端法餐，还有中端西北菜，业态极其丰富。业态特色上，呈现明显的差异性，不仅有HM等普通大众品牌，还有blugirl、ck jeans等一线品牌的小众副牌。

这可能就是华发商都能够撬动一个城市商圈转移的两大优势吧。

珠三角考察系列分析：

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